Девелопмент и инфраструктура · MOEX: GLRX
GloraX (ПАО «ГЛОРАКС») — федеральный девелопер жилой недвижимости, работающий по модели проектного финансирования с эскроу-счетами: покупатель оплачивает квартиру на счёт в банке, деньги замораживаются до сдачи дома, а стройку компания ведёт на проектный кредит того же банка. Головной рынок — Санкт-Петербург; с 2023 года идёт активная региональная экспансия (на конец 2025 года — 11 регионов). Компания провела IPO на Московской бирже 31 октября 2025 года; контроль сохраняется за основателем и топ-менеджментом (free-float ~11,6%).
| Показатель | 2025 | 2024 | Δ г/г |
|---|---|---|---|
| Выручка | 41,3 | 32,6 | +26,5% |
| EBITDA | 11,7 | 8,9 | +31,2% |
| Маржа EBITDA | 28,3% | 27,3% | +1,0 п.п. |
| Чистая прибыль (акционеров) | 3,07 | 1,25 | +146,5% |
| Чистая маржа | 7,4% | 3,8% | +3,6 п.п. |
| CapEx | 0,46 | 0,39 | +18% |
| Свободный денежный поток | −19,5 | −1,2 | резко хуже |
| Чистый долг / EBITDA (полный) | 7,1x | 5,8x | +1,3 |
Источник якорей: financials.json (МСФО, консолидированная отчётность 2021–2025). Два важных примечания к таблице. Во-первых, EBITDA здесь — по отчёту (28,3% маржи); сама компания раскрывает «скорректированную» EBITDA 14,0 млрд ₽ с маржой 34% — разница (~2,3 млрд ₽) это проектные проценты, «зашитые» в себестоимость и добавляемые обратно (факт компании, пресс-релиз за 2025 год). Во-вторых, полный показатель Чистый долг/EBITDA = 7,1x вводит в заблуждение: он включает проектный долг, обеспеченный эскроу-депозитами покупателей и самоликвидирующийся при сдаче домов. Корпоративная долговая нагрузка (без проектного долга под эскроу) по расчёту компании составляет 2,8x против 2,85x годом ранее (факт компании; полная разбивка долга в примечаниях МСФО не раскрыта — оценка).
Вывод из таблицы: выручка выросла на четверть, а чистая прибыль — в 2,5 раза. Это НЕ случайность: при относительно постоянных процентных расходах любой рост EBITDA переливается в прибыль с большим плечом. Отрицательный FCF (−19,5 млрд ₽) — не признак убыточности, а нормальная особенность эскроу-модели: деньги покупателей заморожены на счетах и не попадают в операционный поток до ввода домов, а стройку компания финансирует в долг.
Продолжить в приложении: бизнес-модель ГЛОРАКС →Basis — независимый аналитический слой, не брокер и не даёт сигналов «купить/продать». Числа на этой странице — из годовой отчётности на дату последнего обновления разбора; живые показатели (цена, мультипликаторы, апсайд к справедливой цене) считаются в приложении. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.