Девелопмент и инфраструктура · MOEX: GLRX
ПАО ГЛОРАКС
GloraX (ПАО «ГЛОРАКС») — федеральный девелопер жилой недвижимости, работающий по модели проектного финансирования с эскроу-счетами: покупатель оплачивает квартиру на счёт в банке, деньги замораживаются до сдачи дома, а стройку компания ведёт на проектный кредит того же банка. Головной рынок — Санкт-Петербург; с 2023 года идёт активная региональная экспансия (на конец 2025 года — 11 регионов). Компания провела IPO на Московской бирже 31 октября 2025 года; контроль сохраняется за основателем и топ-менеджментом (free-float ~11,6%).
| Показатель | 2025 | 2024 | Δ г/г |
|---|---|---|---|
| Выручка | 41,3 | 32,6 | +26,5% |
| EBITDA | 11,7 | 8,9 | +31,2% |
| Маржа EBITDA | 28,3% | 27,3% | +1,0 п.п. |
| Чистая прибыль (акционеров) | 3,07 | 1,25 | +146,5% |
| Чистая маржа | 7,4% | 3,8% | +3,6 п.п. |
| CapEx | 0,46 | 0,39 | +18% |
| Свободный денежный поток | −19,5 | −1,2 | резко хуже |
| Чистый долг / EBITDA (полный) | 7,1x | 5,8x | +1,3 |
Источник якорей: financials.json (МСФО, консолидированная отчётность 2021–2025). Два важных примечания к таблице. Во-первых, EBITDA здесь — по отчёту (28,3% маржи); сама компания раскрывает «скорректированную» EBITDA 14,0 млрд ₽ с маржой 34% — разница (~2,3 млрд ₽) это проектные проценты, «зашитые» в себестоимость и добавляемые обратно (факт компании, пресс-релиз за 2025 год). Во-вторых, полный показатель Чистый долг/EBITDA = 7,1x вводит в заблуждение: он включает проектный долг, обеспеченный эскроу-депозитами покупателей и самоликвидирующийся при сдаче домов. Корпоративная долговая нагрузка (без проектного долга под эскроу) по расчёту компании составляет 2,8x против 2,85x годом ранее (факт компании; полная разбивка долга в примечаниях МСФО не раскрыта — оценка).
Вывод из таблицы: выручка выросла на четверть, а чистая прибыль — в 2,5 раза. Это НЕ случайность: при относительно постоянных процентных расходах любой рост EBITDA переливается в прибыль с большим плечом. Отрицательный FCF (−19,5 млрд ₽) — не признак убыточности, а нормальная особенность эскроу-модели: деньги покупателей заморожены на счетах и не попадают в операционный поток до ввода домов, а стройку компания финансирует в долг.
Полный разбор бизнес-модели ГЛОРАКС →
| Основной бизнес | Девелопмент жилой недвижимости |
|---|---|
| География | Санкт-Петербург, Москва, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Мурманск и др., план 13–15 регионов к 2025 |
| Финансирование роста | 90% долг, проектный долг покрыт эскроу на 87% |
| Долговая нагрузка | ND/EBITDA снизилась с 3,9x до 2,8x |
| Статус IPO | Рассматривается как планируемое |
| Земельный банк | 5+ млн кв. м |
| Показатель | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Выручка | 6,89 млрд ₽ | 5,45 млрд ₽ | 13,7 млрд ₽ | 32,6 млрд ₽ | 41,3 млрд ₽ |
| EBITDA | 387 млн ₽ | -280 млн ₽ | 3,76 млрд ₽ | 8,89 млрд ₽ | 11,7 млрд ₽ |
| Операционная прибыль | 338 млн ₽ | -339 млн ₽ | 3,63 млрд ₽ | 8,77 млрд ₽ | 11,4 млрд ₽ |
| Чистая прибыль | -198 млн ₽ | -1,16 млрд ₽ | 508 млн ₽ | 1,25 млрд ₽ | 3,07 млрд ₽ |
Годовая отчётность (МСФО). «—» — данных за период нет.
Дивидендная политика предусматривает выплату не менее 30% чистой прибыли по МСФО при условии снижения долговой нагрузки; старт выплат — не ранее 2027 г.
| Год | На акцию | Доходность* | Payout | Статус |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 0 ₽ | — | 0% | рекомендован, не выплачен |
| 2024 | 0 ₽ | — | 0% | рекомендован, не выплачен |
| 2023 | 0 ₽ | — | 0% | рекомендован, не выплачен |
| 2022 | 0 ₽ | — | 0% | рекомендован, не выплачен |
| 2021 | 0 ₽ | — | 0% | рекомендован, не выплачен |
* Доходность приведена к цене на дату обновления разбора — для сопоставимости истории между годами; текущая доходность считается живьём в приложении.
Жёсткая, но смягчающаяся денежно-кредитная политика: ключевая ставка 14% (снижается с пика 21%, последнее снижение — 24 июля 2026, следующее заседание — позже). Инфляция замедляется (5,94% г/г), но экономика в технической рецессии (ВВП −0,2%, инвестиции −14%), а рынок новостроек сжимается (продажи −12% г/г и −48% к 2024). Для закредитованного девелопера, финансирующего рост на 90% долгом, главное — не уровень, а направление ставки: снижение снимает основной тормоз прибыли. Общий знак — смешанный с осторожным улучшением.
Ответ на вопрос, который задают все читатели ГЛОРАКС: почему при EBITDA-марже ~28% чистая маржа держится на скромных ~7%? Потому что проценты по долгу съедают почти всю операционную прибыль. В 2025 году процентные расходы составили 8,87 млрд ₽ при EBITDA 11,67 млрд — это ~76% операционного результата. Весь рост EBITDA уходит на обслуживание долга, которым профинансирован сам рост.
GLRX — гео-нейтральный внутренний девелопер: 95%+ выручки — продажа жилья за рубли россиянам, экспорта/зарубежных активов/внешнего контура владения нет, прямых санкций на компанию и бенефициара (Андрей Биржин) не выявлено. Из 15 компонентов GRE двенадцать стоят на «полу» (E1–E4, E7, E9–E11, E13 ≈ 1,0). Это правильный короткий гео-профиль, а не пробел: секторная карта S10 прямо предупреждает не изобретать гео-экспозицию ради полноты и не тянуть девелоперов через «военный спрос».
Ключевая дисциплина отчёта — причинная атрибуция (C08). Удвоение чистой прибыли в 2025 (1,25 → 3,07 млрд ₽) объясняется не геополитикой, а связкой смягчение ставки ЦБ (21%→14,25%, удешевление долга и проектного кредита — ~75%) × региональная экспансия и операционный рычаг (~20%). Прямой гео-вклад ≈ 0–5%. Война значима для GLRX только через опосредованный макро-канал (ставка → ипотека/спрос + стоимость 83 млрд ₽ долга + бюджетные ипотечные субсидии), который уже уплачен в рублёвой безрисковой ставке и разобран в макроблоке. Приписывать это компанейскому «гео-дисконту» — каноническая ошибка сверхатрибуции (эталон K27/М.Видео). Поэтому мой канал A (гео-премия к WACC) = 0.
Полный геополитический разбор →
Данные на 30 августа 2026 года. Страница пересобирается автоматически при обновлении данных.
Каждый раздел — отдельный разбор с собственными данными: отчётность, оценка, дивиденды, риски и динамика показателей по годам.
Basis — аналитический слой, не брокер и не даёт сигналов «купить/продать». Числа на этой странице — из годовой отчётности на дату последнего обновления разбора; живые показатели (цена, мультипликаторы, апсайд к справедливой цене) считаются в приложении. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.