Финансы · MOEX: DOMRF
ДОМ.РФ — государственный институт развития в жилищной сфере, созданный в 1997 году (ранее — Агентство ипотечного жилищного кредитования). 100% акций принадлежит Российской Федерации в лице Росимущества (после IPO в ноябре 2025 года доля государства составляет 89,9%, free-float — 10,1%). Компания выполняет функции оператора федеральных льготных ипотечных программ, монополиста на рынке ипотечной секьюритизации (более 99% рынка ИЦБ) и агента государства по вовлечению федеральных земель в жилищное строительство. В структуру входят универсальный ипотечно-строительный Банк ДОМ.РФ и Фонд ДОМ.РФ. Генеральный директор — Виталий Мутко (с января 2020 года).
| Показатель | 2025 | 2024 | Д г/г |
|---|---|---|---|
| Чистые процентные доходы (ЧПД) | 133,3 | 122,0 | +9,3% |
| Чистые комиссионные доходы (ЧКД) | 52,8 | 33,6 | +57,1% |
| Операционные расходы | 53,2 | 43,2 | +23,1% |
| Резервы под кредитные убытки | 44,0 | 37,6 | +17,0% |
| Чистая прибыль (акционеров) | 88,8 | 65,8 | +35,0% |
| ROE (рентабельность капитала) | 21,6% | 18,7% | +2,9 п.п. |
| NIM (чистая процентная маржа) | 3,7% | 3,2% | +0,5 п.п. |
| CIR (расходы/доходы) | 28,3% | 29,0% | -0,7 п.п. |
| CoR (стоимость риска) | 0,7% | 0,5% | +0,2 п.п. |
| Активы | 6 424 | 5 568 | +15,4% |
| Капитал | 470 | 380 | +23,7% |
| Достаточность капитала Н1.0 | 12,1% | ~12% | ~0 п.п. |
Вывод из таблицы: Чистая прибыль выросла на 35% благодаря росту процентных и особенно комиссионных доходов (секьюритизация). Рентабельность капитала достигла 21,6% — выше среднего по банковскому сектору. Однако операционные расходы растут быстрее (+23%), а резервы увеличились на 17% — компания готовится к возможному охлаждению строительного рынка. NIM расширилась до 3,7% за счёт роста доли высокодоходных активов в портфеле.
1. Ключевая ставка ЦБ РФ — главный рычаг для всей ипотечной отрасли. На 30 мая 2026 года ставка составляет 14,5% (снижение с 21% в начале 2025). При высокой ставке рыночная ипотека недоступна, но льготные программы генерируют субсидии из бюджета, которые компенсируют банкам разницу. Риск: резкое снижение ставки до 8–10% снизит спрос на субсидированные программы и объём секьюритизации, одновременно сократив комиссионные доходы.
2. Государственные программы льготной ипотеки — ДОМ.РФ является оператором семейной, IT-, дальневосточной, арктической и сельской ипотеки. Расходы федерального бюджета на субсидирование в 2025 году составили около 2 трлн руб. Риск: сокращение или отмена программ (как было с массовой льготной ипотекой в июле 2024) снижает объём выдач и секьюритизации.
3. Монополия в секьюритизации ипотеки — более 99% рынка ИЦБ, поручительство по облигациям и выкуп просроченных закладных (90+ дней). Портфель ИЦБ достиг 1,95 трлн руб. Риск: крупные банки могут развивать собственные программы секьюритизации, но пока инфраструктура ДОМ.РФ незаменима.
4. Проектное финансирование застройщиков — портфель 1,9 трлн руб., доля рынка около 20%. Доход формируется за счёт кредитования через эскроу-счета. Риск: охлаждение рынка новостроек (падение продаж, рост себестоимости) увеличит резервы и снизит маржу.
5. Качество кредитного портфеля — NPL на уровне 0,7% (один из лучших в отрасли благодаря залогу недвижимости). Риск: при стрессе на рынке жилья NPL и CoR могут вырасти, хотя ипотека исторически имеет низкую дефолтность.
6. Земельный банк и вовлечение федеральных земель — ДОМ.РФ является агентом государства по подготовке участков. Вовлечено 41,4 тыс. га с потенциалом 85 млн кв. м. Риск: доходы от продажи земли волатильны и зависят от активности застройщиков.
7. Государственный контроль и регуляторные функции — 89,9% акций у государства, компания выполняет социальные функции. Риск: приоритет социальных задач над прибылью, нерегулярность дивидендов (хотя утверждена политика 50% от прибыли), зависимость от политических решений.
Ключевая ставка ЦБ влияет на ДОМ.РФ неоднозначно: высокая ставка снижает рыночный спрос на ипотеку, но увеличивает субсидии по льготным программам и объём секьюритизации (банкам нужна ликвидность). Низкая ставка активизирует рыночную ипотеку, но сокращает субсидии и комиссионные доходы от секьюритизации.
| Сценарий | Ставка ЦБ (конец 2026) | Влияние на ДОМ.РФ | Чистая прибыль (ориентир) |
|---|---|---|---|
| Жёсткий (ставка держится) | 13–15% | Высокий объём секьюритизации, субсидии сохраняются, рост резервов | ~100–110 млрд |
| Базовый (плавное смягчение) | 10–12% | Баланс: субсидии сокращаются, но рыночная ипотека растёт | ~95–105 млрд |
| Мягкий (быстрое снижение) | 7–9% | Резкий рост рыночной ипотеки, падение комиссий от секьюритизации | ~85–95 млрд |
Прогноз компании на 2026 год: чистая прибыль свыше 104 млрд руб. при ROE выше 21%.
Вывод по сценариям: Бизнес-модель ДОМ.РФ контрцикличная: при высоких ставках компания зарабатывает на субсидированных программах и секьюритизации, при низких — на росте кредитования. Это обеспечивает устойчивость ROE (не опускалась ниже 15% за последние пять лет). Главный риск — резкое сворачивание госпрограмм без компенсирующего роста рыночного спроса.
---
Доли ниже — на 2025 год по данным годового отчёта МСФО. Для института развития показатели EBITDA не применяются; вместо этого используются NIM, CIR, CoR и ROE.
Операционный доход ДОМ.РФ формируется из процентных и непроцентных источников. По данным IR-материалов к IPO, структура операционного дохода в 2024 году:
Процентные доходы (~60% операционного дохода):
Непроцентные доходы (~40% операционного дохода):
Операционные расходы (до резервов):
CIR (cost-to-income ratio): 28,3% в 2025 году — один из лучших показателей в отрасли, что объясняется масштабом и низкой стоимостью фондирования через облигации с господдержкой.
Налог на прибыль: Стандартная ставка 25% (с 2025 года).
Главный вывод по экономике. Бизнес-модель ДОМ.РФ уникальна: сочетание банковского бизнеса (процентная маржа) и инфраструктурных комиссий (секьюритизация, земля, аренда). Непроцентные доходы обеспечивают около 40% выручки и делают модель устойчивой к ставочному циклу. Низкий NPL (0,7%) и CIR (28%) обеспечивают высокую рентабельность (ROE 21,6%). Ключевая зависимость — от государственных программ и политической воли продолжать субсидирование жилищной сферы.
1. Банк ДОМ.РФ
2. Секьюритизация ипотеки (ИЦБ ДОМ.РФ)
3. Земельный банк и вовлечение федеральных земель
4. Арендное жильё
``` Государство (земля, субсидии, регулирование) | v ДОМ.РФ (агент, оператор программ, инфраструктура) | +-----+-----+-----+
v v v Застройщики Банки Арендаторы (проектное (секью- (жильё) финанси- ритизация) рование) | | v v Инвесторы Эскроу- (ИЦБ, облигации) счета | | v v Пенсионные фонды, Физлица УК, банки (покупатели жилья, ипотека) ```
Доля собственной вертикали: ДОМ.РФ не строит жильё напрямую, но контролирует ключевые элементы инфраструктуры: секьюритизацию (99% рынка), эскроу-механизм, земельный банк. Через секьюритизацию проходит около 15% всей ипотеки в стране.
| Регион | Доля в операциях |
|---|---|
| Россия (все субъекты) | ~100% |
Деятельность исключительно на территории России. Проектное финансирование и ипотека — преимущественно крупные города и регионы с активным строительством (Москва и МО, Санкт-Петербург, регионы ДФО по льготным программам). Земельный банк — 78 субъектов РФ. Арендное жильё — фокус на Дальнем Востоке и городах- миллионниках.
Продолжить в приложении: бизнес-модель ДОМ.РФ →Данные на 30 августа 2026 года. Страница пересобирается автоматически при обновлении данных.
Basis — аналитический слой, не брокер и не даёт сигналов «купить/продать». Числа на этой странице — из годовой отчётности на дату последнего обновления разбора; живые показатели (цена, мультипликаторы, апсайд к справедливой цене) считаются в приложении. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.