Basis → Справочник → На чём зарабатывает застройщик

На чём зарабатывает застройщик?

Объяснение — суждение аналитиков Basis. Числа в блоке ниже — живые, из расчётной модели платформы.

Эскроу: почему продажи и деньги — разные вещи

Покупатель квартиры в строящемся доме платит не застройщику, а на специальный счёт в банке. Застройщик получит эти деньги только после ввода дома в эксплуатацию. До тех пор он строит на проектное финансирование — целевой банковский кредит.

Ключевая механика: ставка по этому кредиту зависит от наполнения эскроу. Чем больше квартир продано и чем больше денег накоплено на счетах, тем ниже эффективная ставка для застройщика. Продажи здесь — не только выручка, но и способ удешевить долг.

Отсюда неочевидное следствие для инвестора: у девелопера с высокой распроданностью проектов долг стоит принципиально дешевле, чем у конкурента с похожим объёмом стройки, но слабыми продажами.

Почему отчётность девелопера читается не как у всех

Выручка в отчёте о прибылях признаётся по мере передачи объектов покупателям, а деньги приходят по своему графику — из эскроу после ввода. Поэтому у застройщика прибыль в отчёте и деньги в кассе в одном и том же году могут расходиться очень заметно, и это нормально.

Обычный чистый долг тут тоже вводит в заблуждение: проектный долг частично обеспечен деньгами на эскроу. Поэтому у девелоперов принято смотреть долг за вычетом остатков на эскроу-счетах — иначе компания выглядит перегруженной долгом, хотя за ним уже стоят проданные квартиры.

Земельный банк — актив и обязательство одновременно: он даёт будущую выручку, но требует денег на выкуп и проектирование задолго до первой продажи.

Дальше — как эта механика выглядит у конкретной торгуемой компании. Числа живые: считаются от текущей котировки в момент открытия страницы.

От чего зависит прибыль в цикле

Спрос на жильё в России в решающей степени определяется ипотекой, а значит — ставкой и параметрами льготных программ. Изменение условий господдержки меняет объём продаж быстрее, чем застройщик успевает подстроить стройку: график работ жёсткий, а расходы идут своим ходом.

Себестоимость зависит от цен на материалы, стоимости рабочей силы и цены земли, купленной несколько лет назад. Поэтому маржа проекта во многом предопределена в момент покупки участка, а не в момент продажи квартир.

Для оценки это означает, что застройщика нельзя мерить одним годом. Basis оценивает девелоперов через стоимость активов проектов (NAV-маршрут), а не общей формулой — прибыль отдельного года слишком зависит от того, сколько домов случайно ввели в этом периоде.

Ориентиры для проверки: валовая маржа проектов у крепкого девелопера — порядка 25-35%, распроданность строящегося жилья к моменту ввода — выше 70% (низкая распроданность означает дорогой проектный долг), а чистый долг за вычетом эскроу к EBITDA спокойно смотрится до 2-3х. Выше — компания зависит от того, что спрос не остановится. Это ориентиры отрасли, суждение аналитиков Basis, а не нормативы.

Другие компании этого типа

Механика одна, но реализация разная — сравнение полезнее одного примера.

Открыть в платформе

Тот же ответ есть внутри Basis — там он в разделе «Справочник», рядом с живыми разборами компаний, и переходы работают без перезагрузки: открыть справочник в платформе →

Что с этим делать дальше

Механику вы теперь знаете — дальше её стоит приложить к конкретной бумаге: посмотреть, как эти же метрики выглядят у Самолёта, и сравнить с другими компаниями того же типа (оценка, долг и дивидендная доходность по каждой бумаге).

Разбор Самолёта с оценкой Basis →Сравнить девелоперов в Скрининге

Термины из статьи

Читать дальше

Basis — независимый аналитический слой, а не брокер: мы не проводим сделок и не даём сигналов «купить» или «продать». Объяснения в статье — суждение, расчётные числа в блоке компании — оценка модели на текущей котировке.